L’impatto notevole che, in questi ultimi mesi, la situazione di emergenza sanitaria in conseguenza del Coronavirus ha avuto sui rapporti commerciali, ha causato una profonda crisi economica nel paese con inevitabili ripercussioni anche nel settore delle locazioni degli immobili ad uso commerciale.

Proprio su questo tema abbiamo assistito ad un proliferare di articoli e consigli alcuni dei quali arrivavano a suggerire opinabili soluzioni basate sull’istituto dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione che potrebbe giustificare il mancato pagamento del canone da parte del conduttore. Tesi, a parere di chi scrive, non condivisibili e che esporrebbero il conduttore ad una risoluzione del contratto per inadempimento e conseguente risarcimento dei danni. Infatti pare ragionevole considerare che l’imprenditore (conduttore) è il soggetto tipicamente sottoposto al rischio d’impresa del che ne consegue che la perdita economica debba essere sopportata dall’imprenditore/conduttore, più che dal proprietario locatore.

Va altresì evidenziato che la prestazione di denaro non è mai oggettivamente impossibile e che l’oggetto del lockdown è l’attività di per sé, che lo sarebbe in qualsiasi altro immobile, nulla potendosi pertanto imputare né all’immobile nè tantomeno all’incolpevole locatore.
In ogni caso non vi è nessuna norma nell’ordinamento giuridico, nemmeno in quello cd “emergenziale” che possa giustificare simile inadempimento.
Pare quindi di poter affermare serenamente come, pur a seguito delle modifiche introdotte dal DL Rilancio in merito al credito d’imposta (art. 28 ha esteso la possibilità di beneficiare di un credito d’imposta, anche ai contratti di affitto d’azienda e similari, mentre è stata inserita una limitazione per le imprese con fatturato superiore a 5 milioni di Euro, restando totalmente escluse le imprese già in crisi al 31.12.2019), pur non potendo escludere con certezza la debenza del canone di locazione, le tesi che escludono a priori che lo stesso sia dovuto appaiono decisamente forzate.

Infatti se l’art. 28 DL Rilancio può indurre a ritenere implicitamente dovuto il canone in considerazione del riconoscimento di un beneficio fiscale, il legislatore però non si è mai espressamente pronunciato sul tema della debenza o meno del canone di locazione per i mesi di lockdown.
Non essendovi quindi parametri oggettivi che portino ad affermare con assoluta certezza l’obbligo o meno del conduttore di corrispondere il canone anche per i mesi di chiusura forzata, di conseguenza, a parere di chi scrive, può trovare applicazione l’art. 1374 del codice civile che permette un intervento integrativo del giudice, secondo equità, consentendo, in virtù dei principi di buona fede e solidarietà, di imporre una rimodulazione/riduzione del canone.

L’art. 1374 cc prevede infatti la possibilità che il contratto, per le questioni non espressamente previste, sia integrato in primis dalla legge, poi dagli usi ed infine secondo equità. L’attuale situazione di pandemia potrebbe rientrare proprio tra le questioni non previste dal contratto e come tale potrebbe essere integrata ex art. 1374 c.c..
Si potrà, pertanto, chiedere al giudice di integrare il contratto in via di equità. In buona sostanza il giudice potrebbe imporre un rimodulazione/riduzione del canone sul presupposto che due contraenti in buona fede, se avessero considerato al momento della stipula l’evento “pandemia”, avrebbero disciplinato tale eventualità prevedendo ad esempio una riduzione del canone per i periodi di chiusura dell’attività.

Cosa dicono i Tribunali
A tal proposito si segnalano alcuni provvedimenti giudiziali “non definitivi” a seguito di istanze promosse d’urgenza da imprenditori in difficoltà a causa del Coronavirus ed inerenti proprio i contratti di locazione commerciale.

Tribunale di Venezia
Con provvedimento d’urgenza ha ordinato alla banca di non pagare quanto richiesto con riferimento ad una fideiussione stipulata a garanzia di un contratto di affitto di locali commerciali.
Il conduttore recede unilateralmente dal contratto giusta impossibilità definitiva di adempiere per causa non imputabile (art. 1256 cc) (acqua alta a novembre e poi coronavirus). Il proprietario pur accettando la restituzione delle chiavi, aveva poi eccepito il mancato preavviso di sei mesi e attivato la procedura di escussione della fideiussione presso la banca che il magistrato, presso atto della situazione emergenziale, ha quindi “bloccato”.

Lo stesso Tribunale di Venezia, con una successiva pronuncia ha accolto l’istanza dei titolari di un negozio di abbigliamento, chiuso a seguito della pandemia e ingiunti a pagare 50mila euro per i canoni di affitto dei mesi di febbraio, marzo e aprile.
Qui il giudice ha ordinato al creditore di non escutere e/o incassare alcun pagamento dalla banca che aveva emesso le fideiussioni a garanzia del versamento del canone di locazione, mentre alla banca è stato ordinato di sospendere e/o non procedere al pagamento dei 50mila euro.
Tribunale di Bologna
La conduttrice di un centro estetico chiuso per le disposizioni governative aveva rappresentato l’impossibilità di procedere al pagamento dei canoni a causa della chiusura forzata imposta dal Governo.
Tuttavia, la conduttrice aveva consegnato assegni bancari “a garanzia” del pagamento dei canoni locatizi relativi al periodo aprile-luglio 2020, segnalando però le conseguenze

pregiudizievoli qualora i titoli fossero stati posti all’incasso e non pagati per difetto di provvista. Nell’accogliere l’istanza, il giudice ordina di non mettere all’incasso gli assegni emessi a garanzia del pagamento.

Tribunale di Genova
Una discoteca costretta a chiudere per “covid19” e costretta a presentare cambiali a garanzia del pagamento dei canoni che il locatore intende porre all’incasso. Da qui il ricorso della società conduttrice, ex art. 700 c.p.c., con cui sono stati dedotti i gravi effetti pregiudizievoli che la stessa poteva subire laddove i titoli dati in garanzia fossero posti all’incasso e non pagati per difetto di provvista. Il giudice ha accolto l’istanza cautelare ordinando al locatore di astenersi dal presentare all’incasso i titoli cambiari, ed inibendo altresì l’effettuazione di girate a favore terzi.

avv. Paolo Emilio Quaggetto – diritto societario, bancario e d’impresa