In questi giorni sempre più si vedono proteste nelle piazze italiane a causa delle restrizioni imposte dal Governo per il contenimento dei contagi. Si è dato giustamente ampio risalto agli imprenditori del settore che vengono direttamente danneggiati da queste misure.

Ma si poteva fare qualcosa prima?

Probabilmente sì, ma sì è preferito rimanere in spiaggia anziché salire sulla collina. Inoltre come nella maggior parte di questi temi non viene presa in considerazione la reazione a catena che si viene a creare.

Quanti si sono preoccupati della posizione dei proprietari degli immobili? In Italia ancora oggi nel rapporto locativo vige la convinzione che il proprietario dei muri è considerata come la figura “forte” tra lui ed il conduttore (l’inquilino). Sarà vero?

Vediamo cos’è successo nel 2020. Quali sono i valori ad oggi? Dopo la prima ondata pandemica, gli scambi immobiliari nel settore commerciale hanno avuto una flessione importante. Per questo ramo immobiliare, le compravendite, sono tenute nella grande maggioranza da investitori dove deve esserci un rapporto tra capitale investito e redditività.

Poi abbiamo vecchi commercianti proprietari dei muri che hanno terminato la loro attività e danno in locazione i muri del loro negozio o hanno ceduto l’attività in affitto, fiduciosi che dopo anni di sacrifici da ciò ne avrebbero tratto beneficio/soppravivenza.
Bene da aprile 2020 si parla di pre Covid e post Covid nelle valutazioni immobiliari del segmento.

Il dato delle transazioni scendeva fino al 25%, sempre stando a quanto riportano i dati di prima dell’estate e le aspettative non pronosticano nulla di buono. Durante il primo lockdown, si è dovuto affrontare la rinegoziazione dei contratti locativi, dove
durante l’estate la Cassazione si è espressa in merito. Per l’Ufficio della Cassazione, la risposta nei rapporti contrattuali travolti dalla legislazione emergenziale deve essere “manutentiva”: “il contemperamento tra istanze creditorie e debitorie relative a prestazioni temporaneamente impossibili o eccessivamente onerose va intrapreso attraverso il ricorso alla rinegoziazione”. E ciò alla luce di tutte le disposizioni codicistiche che impongono la buona fede in fase esecutiva contrattuale, nonché del dovere costituzionale di solidarietà.

E La libertà di autodeterminazione? Per l’ufficio della Cassazione questa libertà non si pone in contrasto con l’obbligo di rinegoziazione, poiché quest’ultimo obbligo rappresenta il “male minore” e spinge le parti “a finalità comuni”, realizzando e non manipolando la volontà dei contraenti: con la rinegoziazione “si conserva il piano di costi e ricavi originariamente pattuito, con la conseguenza che chi si sottrae all’obbligo di ripristinarlo commette una grave violazione del regolamento contrattuale”.

Per questa via l’Ufficio del Massimario arriva, dunque, ad affermare che tale rinegoziazione è un “passaggio obbligato”. Ad oggi la maggior parte dei nuovi contratti di locazione soprattutto per le categorie che sono state colpite prevedono la clausola di sospensione dei canoni in caso di interruzione dell’attività imposta dall’autorità, per pandemia o causa di forza maggiore.

Poi vediamo altri aspetti ai quali il proprietario non può sottrarsi. Imposte comunali quali IMU? Ecco cosa cita il Decreto Ristori all’ articolo 9: cancellazione della seconda rata Imu? L’agevolazione si applica, però, a condizione che: i proprietari degli immobili siano anche i gestori delle attività ivi esercitate (tra le attività incluse nell’Allegato 1 figurano quelle di ristoranti, gelaterie, pasticcerie, bar, piscine, palestre, sale giochi e biliardi ecc…).

Sveliamo un mistero a molti, ma non alle casse destinatarie, la maggior parte dei fori commerciali sono di proprietà di terzi che non gestiscono l’attività.

Interventi di manutenzione straordinaria condominiale.

A completamento i proprietari devono affrontare i “bonus” un mezzo importante nel settore edilizio e motore economico importante ora per la nostra economia, ma potenzialmente deleterio per le loro finanze. Come molti avranno avuto modo di sentire negli ultimi mesi il bonus facciate, il super bonus energetico ecc.. tutti interventi assolutamente necessari e importanti per l’edilizia, ma in questo caso gravano sul proprietario dei muri, ma non tutti sanno che spesso i fori commerciali come
meglio indentificati posseggono quote millesimali altissime.

E chi è riuscito a trovare un acquirente? Oltre al danno la beffa.

Considerando che alle difficoltà economiche e gestionali delle piccole e medie imprese, già gravate dal lockdown di primavera che ha contribuito enormemente alla crisi finanziaria attuale, si deve sommare pure il deficit organizzativo dello smartworking. I diversi impiegati e funzionari pubblici, deputati allo sbroglio di pratiche urbanistiche ed edilizie, lavorano in remoto e risultano
decisamente limitati a svolgere quelle mansioni necessarie a concludere trattative immobiliari.

Tant’è che senza gli opportuni documenti qualsivoglia transazione che potrebbe invece essere conclusa viene limitata e si arena nei meandri della rete senza utili né futuro. Per non parlare poi dei contenziosi legali che la categoria degli agenti immobiliari in questo periodo si sta prodigando a frenare tra le parti delle compravendite cercando di mediare tra proroghe e posticipi negli atti notarili.

Per concludere, ci troviamo, nelle condizioni che chi vuole lavorare non può e si è interrotto nuovamente il flusso di cassa. Chi ha messo i risparmi o il lavoro di una vita acquistando la bottega per poi trovarsi una pensione “integrativa” in questo momento è sempre più in difficoltà.

Moltissimi ex commercianti percepiscono una pensione irrisoria e per alcuni di loro il sostentamento proveniva dalla locazione della loro attività o immobile.

Cosa ci lascerà la risacca?